Hypotéka: co potřebujete a jak celé vyřízení probíhá
Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí. Banka vám půjčí zpravidla do 80 % hodnoty nemovitosti, zbytek doplácíte z vlastních zdrojů. Rozhoduje výše příjmu, stávající závazky a hodnota nemovitosti — na těchto třech číslech stojí celé posouzení.
Co banka posuzuje
LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti
Standardně banky financují do 80 % odhadní ceny, u žadatelů do 36 let až 90 %. Čím nižší LTV, tím lepší úroková sazba — rozdíl mezi 90 % a 80 % bývá i několik desetin procenta.
DSTI — splátky vůči příjmu
Dřívější limit ČNB (45 %, do 36 let 50 %) už není závazný, banky ale podobnou hranici drží interně. Do výpočtu se počítají i kreditní karty a kontokorenty, i když je nečerpáte.
DTI — celkový dluh k ročnímu příjmu
Bývalý limit ČNB (8,5násobek ročního příjmu, do 36 let 9,5) banky nadále používají jako vodítko při posouzení. Nejčastěji omezuje žadatele s nižším příjmem.
Doložení příjmu
Zaměstnanci potvrzení od zaměstnavatele a výpisy z účtu, OSVČ daňové přiznání za jedno nebo dvě zdaňovací období. Některé banky umí příjem posoudit i z obratu na účtu.
Registry a platební historie
Banka nahlíží do bankovních i nebankovních registrů. Drobné opoždění nemusí být překážkou, opakované nedoplatky ale ano.
Účel a typ nemovitosti
Byt, rodinný dům, pozemek nebo rekonstrukce — každý účel má jiné podmínky. U družstevního bytu nelze zřídit zástavní právo, řeší se proto jinou formou financování.
Jak vyřízení probíhá
Výpočet a předběžné posouzení · 1–2 dny
Spočítáme splátku, maximální výši úvěru a orientační sazbu. Ověříme, zda projdete limity ČNB, a řekneme rovnou, co je reálné.
Výběr banky a podání žádosti · 2–5 dní
Porovnáme nabídky napříč bankami — nejen sazbu, ale i poplatky, podmínky čerpání a možnost mimořádných splátek. Připravíme kompletní žádost.
Odhad nemovitosti · 1–2 týdny
Banka zadá odhad, nebo jej doložíte od smluvního odhadce. Odhadní cena určuje, kolik vám banka půjčí — proto je to klíčový krok.
Schválení a podpis smlouvy · 1–3 týdny
Po schválení podepíšete úvěrovou a zástavní smlouvu. Návrh na vklad zástavního práva jde do katastru nemovitostí.
Čerpání · podle účelu
U koupě banka pošle peníze prodávajícímu, u výstavby a rekonstrukce se čerpá postupně proti fakturám. Splácet začínáte po vyčerpání celé částky.
Na co si dát pozor
Fixace není jen o sazbě
Kratší fixace znamená nižší sazbu dnes, ale dřívější riziko změny. Delší fixace je dražší, ale dává klid. Vybírá se podle toho, jak dlouho plánujete v nemovitosti zůstat.
Mimořádné splátky
Ze zákona můžete jednou ročně v období výročí smlouvy splatit část úvěru bez sankce. Podmínky nad rámec zákona se u bank liší — ptejte se na ně předem.
Pojištění a další podmínky
Pojištění nemovitosti je povinné vždy, pojištění schopnosti splácet dobrovolné. Některé banky nabídnou lepší sazbu výměnou za vedení účtu nebo pojistku — vždy počítejte celkovou cenu.
Časté otázky
Kolik potřebuji vlastních zdrojů?
Zpravidla 20 % z ceny nemovitosti, u žadatelů do 36 let 10 %. K tomu je potřeba počítat s rezervou na poplatky, odhad a daň z nabytí, pokud se na váš případ vztahuje.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?
Od podání žádosti obvykle 2 až 5 týdnů. Nejvíce času zabere odhad nemovitosti a doložení podkladů — čím dřív je dodáte, tím rychleji se posuneme.
Mohu si hypotékou financovat i rekonstrukci?
Ano. Rekonstrukce se financuje účelově, peníze se čerpají postupně proti fakturám nebo rozpočtu. Do určité částky banky nevyžadují dokládání účelu.
Co když mám jiné úvěry?
Snižují prostor pro hypotéku, protože se započítávají do limitu splátek. Často se vyplatí je před žádostí sloučit — o tom je refinancování úvěrů.
Musí být žadatel jen jeden?
Ne. Do žádosti lze zahrnout více žadatelů, což zvyšuje započitatelný příjem. Všichni žadatelé pak ručí za splácení společně.
Co se stane na konci fixace?
Banka nabídne novou sazbu. V tu chvíli má smysl porovnat trh — viz refinancování hypotéky.
Spočítejte si hypotéku a nechte si porovnat banky
Nezávazně a zdarma. Ozve se vám hypoteční specialista, ne call centrum.
Uvedené informace jsou obecné a orientační. Konkrétní podmínky vždy závisí na posouzení banky a na vaší situaci.